如何快速卖掉房子?

快速卖房是金明常常要思考的课题。卖家最担心的是房子不能按计划时间内顺利卖出。有些长时间卖不出去的房子即使是没有风水不利的硬伤也不能顺利售出。新买家错觉房子历史上是否隐藏着不可告人的缺点。原本很好的房子因为没有把握卖房时机、出售时间过长造成不该有的麻烦。卖家会变的坐立不安、心急如焚,失去卖房信心。金明作为有建筑科班出身,具有独到的卖房经验,常常总结为何房子卖不掉的几个大类的原因。使得大量的卖家少走些弯路,在卖房过程中顺顺利利。金明把“成交就是卖房口碑”作为自己的重要关切。金明帮助了很多卖家朋友成功快速卖掉房子。

1. 顺天时

金明建议:卖房要顺应时机。即使是不讲究“风水周易”的人,也懂得“天时、地利、人和”的古训。当你感觉房子不打算继续持有,犹豫是否什么时候上市挂牌,已经是可以上市的时机了。有些卖家犹犹豫豫大半年,明年其实也可能是同一个价格才能卖出。有人说股市有句话说:“买的好不如卖的好;能逃顶才是高手。”有个别客人询问金明:“公寓虽然每年涨价不多,可是我的出租收益还好。”金明常常语重心长的告诉市场的客观冷酷的事实:明年可能也是同样的卖价,不如换成现金做其他房产投资。防止自己资产缩水。好的房产每年的增值会是很好。“买张不买跌”与“看好时机抄底”个说异词,金明按照卖家的实际个人具体情况,计划出最佳的卖房时机。

金明的做法是:当市场出现比自己优秀的房源,永远要避其风头,稍加等待选择最佳时机,发起强力的卖房造势营销。《孙子兵法》云:“先为不可胜,以待敌之可胜。”意思是孙武总结:善于用兵打仗的人,先要做到不会别敌人打败在这个基本原则上等待时机、捕捉战机一举战胜敌人。顶尖的卖房经纪是会静静的等待最佳时机,全力推出自己的房源最终大获全胜。没有经验的卖房经纪常常为了自己尽快出手、担心夜长梦多,自己不能尽快卖出房子,卖家犹豫换其他经纪人代理卖房。不能深刻的懂得“凡事欲速不达”,没有完全准备好就匆忙上市是对卖家最不利的做法。心急吃不了热豆腐是浅显易懂的道理,往往被卖房经纪人的金钱利益所不耻。金明对每一委托的卖家或买家,视为责任、全力亲力亲为。力争华人口碑最好,不辜负委托的信任。客户的满意的笑容是最好的工作肯定。不单单是成功高价快速卖出了一个房子,实现了作为卖房经纪自身的专业价值。更深一层的意思是,自己又多了一个相信自己专业能力和正直人品的客户朋友。经纪人要知道,凡做事先做人。

以下是卖房具体分析:1)租约没有到期,租客生活邋遢,房间脏乱,租客大多不情愿配合来卖房。2)房子周边有较大规模施工现场,很难说服买家近期有安静的居住外环境。现在FINCH地铁站的15和25 Greenview Ave. 西边就有建设工地比较嘈杂。3)房屋贷款周期还没结束有大量罚金的产生得话,可以等到期满,先租再卖。如果罚金不多的话,可以挂牌即卖。4)管理处年后会有较大幅度的上涨管理费的话,尽快卖出为好。5)市中心各大专院校,中城区North TORONTO中学区,北约克中心FINCH地铁站,不要在冬季寒假留学生回国时候出售比较好。

2. 卖相好

    金明偏执的认为;“卖房最高境界是卖生活品味”即温馨的家庭环境。有的买家总是中意当地西人的房子,说一进到房子里就喜欢房子里的氛围。房子状况保持的极好。日常经常的室内打理,屋前房后的院落景观的设计都让人流连忘返、不愿离去。重复积累加强的正面好感和渲染,产生购买的冲动、非占为己有,肯出大价钱买入。

售前“墙壁粉刷和专业油漆”,只需要一千或八百块钱的整洁工作,却能高卖几千元甚至上万元,这是被公认售房前的最佳回报。试想:自己看着都不整洁的房间,买家也是不会产生强烈购买欲望。例如,华人的厨房油烟会重一些。售前,用白醋或强力清洁液彻底擦洗炉台、烤箱的边角。尽可能消除不清新的味道,长时间没有彻底擦洗的冰箱可以放再用西人的香薰蜡烛熏染几个小时,让整个房间产生淡淡的香味。地上和墙壁瓷砖要清除掉所有污渍,浴缸和洗脸盆边缘有上白色硅胶边条,会使得浴室焕然一新。

 

3. 卖点准

房子的卖点即亮点。也就是说,卖房经纪要找到房子的鲜明特点。天下房子都会或多或少有些不同。从建造时候的地理位子,是否靠近学校、公园、超市,到房子内部房主在哪些地方精心布置和翻新改建。可能在一般人看来不起眼的特点,稍加放大和宣传就成了亮点。还要在相同中寻找不同,才能鹤立鸡群、突显自身。天下没有完全相同的房子,金明力图找到房子自身最鲜明最突出的卖点,使得这个卖点符合买家的需要。只有房子的亮点具有唯一性,其他房源不可替代

把相同特点卖到不同,视为经纪最高境界。看似上下层户型相同,其中一定要找出不同于并且优于其他对手的不同特点,才能凸显值得购买。要替买家试想出,要给他一个鲜明的购买理由。人本身就是有贪婪的人性特点,作为卖方经纪人,金明也常常问自己:买家从看房到掏钱购买的瞬间变化是要一个理由的。是性价比好?景观或朝向最好?是买家喜欢的装修气氛?成交的一刹那是要给买家一个鲜明的购买理由。顶尖的卖房经纪可以找出不同的针对不同人群,让他购买的理由,再进一步强化这个理由是最重要的卖点,其他有不足之处也无关紧要。卖点需要提炼、细化。

4.营销强

SHOWING HOUSE第一印象尤为重要。如何留下房子的完美印象, 营造买家强烈的购买欲望甚为关键。实际交易实践中,只有彻底打消买家的负面顾虑,才能真正行得通。经纪人想办法接近买家的想法,才能进一步推荐目标房源。甚至有些经纪采取迂回策略,“曲线救国”的理论,前意后扬,逐步深入。如同年青人找恋人的时候,讲究的是要有共同语言。买卖房子的时候,买家对卖家的房子优点要有共鸣,有共同的感受和认同性。比如说,中式装修是对中华传统文化的认可,是五千年文明的积淀;欧式古典风格装修是对欧洲历史的一种崇拜。各有千秋,每个买家喜欢的是不一样的风格,尽快使得买家在第一时间认同我们的房子变得十分重要。顶级卖房经纪很讲究卖房的营销方法。当下多伦多的地产市场是卖方为主,表现在很多交易都是抢offer成交的。对卖房精髓的理解直接决定了最后成败的关键。

金明卖房信心十足:天下原本就没有完全一样的房源。像凡夫俗子都有优点并有缺点,每个房子有它的唯一奇缺属性。有时经纪人一味的向买家灌输房子的优点的话,效果并不好。往往会引起买家怀疑和相反的心里,如果能把握一点技巧,让买家创造出“若隐若现、若即若离”的感觉,会使得买家反而兴趣大增。对房子“犹抱琵琶半遮面”可能效果会更好些。其中的奥妙就像寺院的隐蔽墙的典故:寺院破旧,香火不旺,即使路过,也不愿 进去一看。后来寺院想了个办法,在大门处修建了一个隐蔽墙 。于是,人们有进来看看的神秘感,寺院的香火逐渐兴旺起来。作为卖房经纪头脑一定要灵活。俗话说:“树挪死,人挪活。”卖房的过程中,以退为进、欲拒还迎是更明智的选择。

 

5 估价准

通常经纪人用CMA(Comparative Market Analysis)传统的方法进行卖房估价。 一般是在同个小区内,近几个月类似或相同的多套房源进行对比或套用卖出价格。加法或减法的运算是必不可少的,比如地库Basement装修完成就比没有完成的加上一定的费用在总房价中;比如更换过门窗、橱柜、屋顶就要加上一定价钱在总房价上,相反没有的话就要做减法去减少一些费用的价钱。CMA是客观的根据近期市场情况定价,切忌不要主观盲目定价,会造成不小损失。

准确定价是快速成交的关键。卖房叫价过高,看似喜人却是大忌。经纪人望取悦于卖家,常常犯此大忌。如果卖房定价过高的话,无意中显出了其他好的价格,帮别人卖了其他房子。而自己错过并丢失了真正的买家。导致最后大家不欢而善,朋友亲戚变成路人。金明宁愿卖家不高兴,也偏执者认为一定要把房子的客观定价告于卖家。实话才是经得起时间和实践考验的。即使卖家不能首选金明的方案,可是每当灯火初上的旁晚,卖家静静地思考金明的实话,最终会体会到了忠言逆耳的良苦用意。实话是经得起时间考验的,客人变成了铁杆粉丝和投资的跟随者。尤其是大型翻建和开发项目,投资商要确保资金安全,赔钱多少一定要有所把控的,这远比盈利更多钱重要。经纪的卖房口碑远比蝇头小利重要。

 

因此,卖房要找对人、做对事、充分营销,卖房就变成了水到渠成、瓜熟蒂落的事情。卖家不必担心卖不好房子。“成交就是金明卖房口碑”,专业卖房、首选金明。

 

Alex JIN 金 明

建筑师

建筑设计及理论本科

房地产开发专业硕士

名校名区专家

C: 416-319-6666

E:8079666@gmail.com或发邮件索取

 

 

 

 

 

 

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新移民首次买房流程(金明)

    很多人看过移民公司介绍的并不正确的加拿大买房流程或步骤。没有很多实践的人写相关的文章会误人子弟,业内人士看了更会大跌眼镜甚至是哭笑不得。所以,金明很有必要把真正比较详尽和准确的市场现状写出来,使得买家多一些对买房步骤的正确了解,不至于盲目随从,更不知道应该每一步的时候应该注意什么。同时也使得业内地产经纪人帮客人的时候多一份信任少一些解释。主要分成初期:明确目标,预算准备 前期:选好代理,挑选房源 中期:起草合同,谈判,签署合同,交定金 后期:验房,贷款,找律师,房屋保险 尾期:验房,贷款,找律师,房屋保险。以下是每一步的具体说明

初期:明确目标,预算准备

明确目标 (Goal)

首先买家要明确目标房源,是自住房还是投资房。房子刚性需求首要解决是名校学区还是交通生活方便。

目标明确才不会左右摇摆,看到好房源还举棋不定,错过最佳的时机。买家能找到一名对区域和建筑方面专业的地产经纪人讨论和咨询一下,会有更全面的了解和进一步的想法的肯定。特别是新移民可能会对于本地新环境的潜在的市场规则和明确的法规条例还不熟悉,能有一个可以信赖的地产经纪人的帮忙是必要的。因为实际上加拿大本土更多得是按部就班的,法规规范上和大陆有很大不同的。

 

预算准备(Budget)

给自己的资金做预算,首付多少是自己的界限。即要使得自己首期拿出来的现金没有很大负担,又要考量每月还款的压力不是很大为上策。现实买卖交易时,因为没有足够资金支持而好高骛远和本来有足够资金而没有买到心满意足房子的情况都时常发生。这些就是最初的预算着力点模糊,不明确而造成的买房流程的不顺利。

 

需要贷款,建议尽快去贷款机构办理贷款预批申请(Pre-approved mortgage),看银行能给怎样的利率和条件,贷款金额落实到多少。此预批利率和条件一般保留90天左右。此申请不用付费。如果完成了贷款预批,能使你如虎添翼。确保你在看到心仪的房子时可以迅速下offer,可以谈判中占有先决的绝对优势。贷款机构一般会建议支付35%以上的首付。新移民还没有建立长时间的信用卡记录和每年报税方面还不是很完美的情况下更要追寻这样的35%的常规。

 

前期:选好经纪,挑选房源

 

选好经纪人 (Sale Representative)

在加拿大买卖房子,常规要通过房产经纪人realtor进行。如果你是买房,是不需要另外支付经纪人的雇佣费用。买房经纪与卖房经纪分享卖方所支付的佣金。 比较专业的地产经纪人,不仅能完全把握好买家的需求和喜好,还能专业的协助好买家去银行贷款、联系律师、专业验房,使得这个复杂繁琐的过程简单化、标准化。 因为地产经纪人都经过了正规培训和多项严格考核。从建筑物构造,到联邦,省,镇市三级的合同法规,到银行贷款操作运用,借款法规,行业规则,土地管理制度,所有权制度,变更,转让,继承,评估,房地产管理,税务,地产销售技能等都要学懂并能运用。得到经纪人执照后,每两年要续牌。这期间都有一些强制性的训练和考核以保持专业知识的更新和职业道德的达标。地产经纪有地产局数据库MLS资料,很多信息是一般买家自己无法获取的。

 

加拿大地产局明令禁止没有持有效的地产执照的人带买家showing看房买房。经纪牌是需要地产经纪必须购买从业保险,对客人和房屋买卖中的疏忽和遗漏负责,马上由保险公司对问题索赔。每次看房,经纪可以带买家看很多房源, 即节省买家的时间和精力又让买家在买房过程中可以做到轻松,省心和放心。虽然每个经纪都有自己的特点和专长,但是对于买家来说,找到自己最信赖的经纪人是最重要的。当挑选好一个经纪人之后,买方与买方经纪可签订委托,代理,授权协议,全权代理买家的买房事宜。有心的地产经纪不单单是买卖房子的好帮手,还是日常生活上的多方面的朋友,有时是第一个最愿意并有时间和经历帮你的人。

 

挑选房子 (Searching)

对于自己买房的需求和资金预算有了明确的认识,挑选好的这位被信赖的经纪人就可以为你去搜索和挑选房子了。对房屋的价值来说,最重要的首先是位置Location。对位置来说,选择是买家对生活方式的选择。综合考虑例如周边邻居,工作地点,孩子的学校,超级市场,银行,医院,交通,治安,社区配套服务设施,人文和自然环境及升值潜力等因素,再结合自己的最佳实际需求做出选择。这个过程你可与你的买方经纪人充分沟通交流,表明自己的需求和想法。这样经纪会更明确你的喜好,结合你的具体要求和生活状况提供详细的分析和专业的建议,并筛选适合于你的房源,然后预约去实地看房。

 

中期: 起草合同,谈判,签署合同,交定金

 

起草合同  (Offer)

术语叫“下Offer”, 并不是一个最后法律生效的合同约定。只是买方提出的一个叫价和列出各种条件的起草文件。是买方的一个初步意向,是买方的要价。

 

谈判  (Negotiation)

一般来说,针对买家所下的Offer, 卖家会还价(Counter Offer)。卖家对价钱会做出调整和修改。通常会有几个来回的讨价还价。 地产经纪人能运用谈判技巧和经验帮你争取最好的价钱和条件。使得买家的风险减到最低,最大的保护个人权益。可是在卖方市场的火热时候,经常出现抢Offer的情况,即多个买家同时看上同一个房源,大家同时下Offer, 然后看谁的价格和条件更好、更符合卖家的要求,最后成功把房子“抢”下来。通常抢offer都会以超过叫价成交,合同的附加条款 (Conditions) 甚至没有。

 

签署合约 (Agreement)

直到双方都接受合同上价钱与条件,合同协议经买卖双方经纪签订确认以后,这份房产合约算是“准成交”。买方经纪人会在Offer里写清楚几个附加条款 (Conditions) , 这个合同不是最终的合同,而是有条件的合同。如贷款申请和验房所需要的时间,正常为3-5个工作日(Banking days)。

 

交定金  (Deposit)

合同签订后买家一般需要在24小时内交付定金,定金约为成交价的5% 。买方交付银行本票给卖方的经纪公司,存在卖方经纪人公司的信托账户(Trust Account)内。这是法律规定的,绝对安全。如果Offer里面任何一个条件不成立,签订的买卖合同无效最终没有达成交易时,定金是全额归还给买家的,没有任何损失。相反,条件通过了,若你因为个人原因反悔,就是违约,订金不退,归卖家。

 

后期: 验房,贷款,找律师,房屋保险

 

验房    (Home Inspection)

签订合同后,买方聘请验房师验房。验房范围包括:房屋的面积,年龄,水电气,暖器空调,屋顶,墙面,上下水道,地库,门窗,地板等。验房师会详细给你讲房屋的优点和缺点,小问题一般由买家承担;大问题,如屋顶积水,地库渗水,上下管道遗漏或结构等,则由卖家承担。验房师最后会出具一份检验报告。

如果购买的是安大略省的新屋,建筑商很多有5-7年新屋保养计划. 如有问题,可能会涉及与卖主交涉或要求降价,严重的而无法达成共识则可能取消合约。如果验房没有问题,买方给卖方签出验房的免除条件通知(Waiver)。

 

贷款 (Finical Mortgage)

已经申请了预授信的客户,只需要提交买卖合同给银行,将预授信转为正式批准。对于没有收入的新移民,手续也并不复杂,银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可,整个过程几天即可全部完成。详细可以咨询贷款经纪及专业人士。

在加拿大,贷款期与还款期是不同的。按揭还贷的时间一般在5-35年不等,而还款期银行一般规定为一年,三年和五年为周期。到期后银行会和你重新 (Renew) 制订下一周期的还款利息。银行一般给你两种选择:一种给浮动利率;另一种为固定利率。另外还款方式可以是按月还款,双周一次和每周一次。不同的银行制定的利息率稍有差异。

如果在5天内无法获得按揭贷款批准,将有权取消买房合同并撤回购房定金。如果一切顺利办好贷款后,买方给卖方签出银行贷款的免除条件通知(Waiver)。同时记得通知律师贷款已经批准了。

通常在合同规定的时间内满足所列条件,签署好免除条件通知 (Waiver) ,取消相应附加条款, 则合同“正式生效”。

 

律师 (Solicitor)

当贷款和其他条件都满足后,接下来就是要找一个律师, 把合同交给律师,由律师帮你完成包括检查房屋的成交历史记录,办理产权转移, 产权检测,是否有债权债务关系,周围争议路权,计算房屋相关费用 (计算应缴地税,管理费,电费等等费用) 结算等相关法律事项。律师费:根据房屋价格在 $1200-1500 左右。

 

房屋保险 (Insurance)

购买房屋保险、火险、产权保险,拿到保险号码,立刻通知银行和律师。注意:如果需要贷款购买房屋,所有贷款机构都会要求购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则是拿不到银行贷款的。买Condo不需要买保险,因管理费里包含保险。

 

尾期:交首付;最后检查;交房

 

首付 (Down Payment)

房屋交接日当天或者前一天,买方交付给律师您的贷款首期付款。

交房日的前两天,到银行开据首期的银行本票,(Certified Cheque 或Money Order, 不是私人支票)交给自己的律师并签署相关文件.

交房日,买方律师把余款划到卖方律师的帐户里,卖方律师把钥匙交给买方律师,双方办理产权交割手续。

 

最后检查 (Final Check)

交屋前,买方通知房产经纪人安排对房屋做最后检查。如果你发现任何问题需立即告诉律师,律师会要求对方迅速修理。如果时间来不及,也会要卖方律师扣住适当的钱,等买方入住后进行维修,并向卖方律师要回所花费的钱。买家打电话给水,电,天然气公司,通知他们在交屋后给你开新户口。

 

交房 (Closing)

交接当日由律师通知你去律师楼领取房子的钥匙, 办理交接手续。

买家一般可在交房日当天下午6点前,到委托律师处拿钥匙。收房当天,如有发现电器等破损或实物与购房合约所列内容有出入,及时联系经纪,律师,协商解决.

 

 

Alex JIN金

建筑师

建筑设计及理论本科

房地产开发专业硕士

名校名区专家

拨打:416-319-6666      或微信 snuabc

或 8079666@gmail.com

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